แนะเรื่องควรรู้ก่อน ผ่อนคอนโด พร้อมวิธีคำนวณหาราคาคอนโดถ้าอยากผ่อนเดือนละ 5 พัน

[Unyana]

ในการ ผ่อนคอนโด นั้นไม่ได้แค่ดูว่าเราสามารถจ่ายค่าผ่อนรายเดือนได้หรือไม่ เพราะยังมีค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดในส่วนอื่นด้วย ได้แก่ ค่าใช้จ่ายสำหรับโครงการ ค่าใช้จ่ายสำหรับหน่วยงานภายนอก และค่าใช้จ่ายในส่วนของผู้พักอาศัย ดังนี้
ค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้โครงการ ได้แก่ เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ ค่าประกันภัยอาคาร ค่าประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า และค่าส่วนกลาง
ค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้หน่วยงานภายนอก ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระที่สำนักงานที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน ซึ่งอาจชำระคนละครึ่งกับโครงการขึ้นอยู่กับข้อตกลง และค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้ธนาคาร ซึ่งมีค่าธรรมเนียมยื่นขอกู้ ค่าประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ค่าประกันอัคคีภัย และค่าประกันวงเงินสินเชื่อ
ค่าใช้จ่ายของผู้เข้าพัก ได้แก่ การออกแบบและตกแต่งคอนโด ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าขนของเพื่อย้ายเข้าพักอาศัย

ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ นั้นขึ้นอยู่กับรายได้หรือเงินเดือนของผู้ซื้อ ซึ่งธนาคารจะคำนวณเงินผ่อนต่องวดอยู่ที่ประมาณ 40% ของเงินเดือนและหักด้วยภาระหนี้สินต่อเดือน เช่น ถ้าเรามีเงินเดือน 20,000 บาทและไม่มีหนี้ก็ควรผ่อนคอนโดเดือนละ 20,000 x 40% = 8,000 บาท เป็นต้น ในทางกลับกันถ้าเรากำหนดยอดเงินผ่อนรายเดือนเพื่อคำนวณกลับมาที่ฐานเงินเดือนได้ เช่น ผ่อนคอนโดเดือนละ 5000 บาท ควรมีฐานเงินเดือนเท่ากับ 5000 ÷ 40% = 12,500 บาท เป็นต้น

นอกจากดูว่า ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ แล้ว ต้องดูว่าเราสามารถซื้อคอนโดได้ในระดับราคาที่เท่าไหร่ด้วย ซึ่งธนาคารจะใช้สูตรคำนวณ 1,000,000/7000 ดังนั้น ถ้า ผ่อนคอนโดเดือนละ 5000 ราคาคอนโดควรอยู่ที่ 5,000 x 1,000,000 ÷ 7000 = 714,000 บาท เป็นวงเงินสูงสุดโดยประมาณที่ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ

ราคาคอนโด 714,000 บาทสำหรับผู้กู้ที่สามารถผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 อาจจะหายากสักหน่อย แต่ก็สามารถหาได้จากคอนโดประเภท Low Rise ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกไม่มาก อยู่ห่างรถไฟฟ้า อยู่ในซอยลึก หรืออยู่ห่างตัวเมือง ซึ่งต้องชั่งน้ำหนักเหตุผลความเหมาะสมอีกหลายด้าน เช่น ความสะดวก ความปลอดภัย ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คุณภาพชีวิตด้านอื่น ๆ

เราสามารถซื้อคอนโดที่มีราคาสูงกว่าราคาคอนโดจากการคำนวณได้ ดังนี้
1. ชำระเงินดาวน์ให้มากขึ้น ยื่นรีไฟแนนซ์บ้านคือ เมื่อรวมกับวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ ก็สามารถซื้อคอนโดในราคาที่สูงขึ้นได้
2. หาผู้ร่วมกู้ เพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนคอนโด และช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น
3. ชำระหนี้ที่ค้างชำระหรือปิดบัญชีหนี้ เพื่อไม่ให้มีภาระหนี้ที่นำมาหักจากการคำนวณค่า ผ่อนคอนโด ผ่อนค่าคอนโดเดือนละ 3000 ซึ่งช่วยทำให้ยอดเงินผ่อนชำระรายเดือนและวงเงินการกู้ซื้อบ้านสูงขึ้น

การเปรียบเทียบเงื่อนไขการกู้เงินของแต่ละธนาคาร ก็เป็นเรื่องที่ควรทำเพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายหรือลดภาระหนี้ เช่น ธนาคารช่วยรับภาระค่าจดจำนองให้ ไม่คิดค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ ให้สิทธิดอกเบี้ยอัตราพิเศษ เป็นต้น ยิ่งไปกว่านั้น หากมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ก็ช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้นด้วย